Interprétation de l'article O 1 : établissements assujettis

Cas du paragraphe 1 b)

L'avis du Conseil d'Etat du 31 mars 2009 s'adresse aux "résidences hôtelières et de tourisme au sens large", alors que l'article O 1 fixe le périmètre des établissements assujettis aux "autres établissements d'hébergement", sans préciser nominativement quels sont ces autres établissements.

Le terme "résidence tourisme" n'a pas été repris dans l'arrêté du 25 octobre 2011 car il est "la propriété" du ministère ayant le pouvoir de modifier le Code du tourisme. Quant aux "résidences hôtelières", elles n'ont aucune existence juridique.

La portée de l'avis du Conseil d'Etat n'est pas restrictive. Aussi, s'il se prononce clairement en faveur de l'assujettissement des résidences hôtelières et de tourisme au règlement de sécurité ERP, il n'exclut pas le rattachement d'autres résidences qui fonctionneraient selon le mode d'exploitation cité dans le paragraphe ici explicité.

Il est toutefois rappelé que certaines réglementations encadrent déjà précisément les établissements et locaux d'hébergement. Il s'agit en particulier des logements-foyers et autres résidences hôtelières à vocation sociale (RHVS) considérés comme des bâtiments d'habitation. Les internats d'établissements scolaires sont, quant à eux, assujettis au règlement ERP, hors le cas de l'hébergement des étudiants de niveau post-secondaire. Ces dispositions sont existantes ; elles ne sauraient être remises en cause car elles n'ont jamais été contestées.

Dans ce contexte, il convient de ne procéder aux classements, ou reclassements, qu'après vous être assurés que les modes d'exploitation et de gestion coïncident effectivement avec ceux d'un ERP car les intitulés d'enseignes comportant la mention "résidence" peuvent être trompeurs.

Enfin, le seuil bas d'assujettissement au règlement de sécurité ERP est fixé à 16 personnes ; en deçà il s'agit de locaux d'habitation. Les dispositions du livre 3 de l'arrêté du 25 juin 1980 modifié ne sont par conséquent pas applicables aux "autres établissements d'hébergement".

Cas du paragraphe 2

La définition donnée à l'article O 1 (§ 1 b) mentionne deux fois le terme "homogénéité" avec un sens différent. Les deux acceptions sont précisées en annexe 1 de l'arrêté du 25 octobre 2011.

L'exigence d'homogénéité vise à empêcher le mitage des résidences. Il s'agit d'éviter qu'une partie des appartements fonctionne en copropriété et l'autre comme des locaux ERP, ce dernier mode d'occupation pouvant d'ailleurs être minoritaire. Le classement ou le reclassement ERP ne peut donc être prononcé que si la totalité des locaux appartient au même propriétaire ; c'est l'objet du paragraphe 2.

A titre de rappel, la copropriété est l'organisation d'un immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes. Elle se distingue de la propriété partagée. Dans ce dernier cas, la propriété d'un immeuble bâti n'est pas répartie en lots, mais revient à plusieurs propriétaires qui peuvent bénéficier d'un certain nombre de droits ou avantages sur le bien, comme une période annuelle de jouissance du bien, une priorité d'accès, le partage des revenus, ou encore des tarifs réduits. Aucune de ces formules ne convient au mode d'exploitation prévu pour les ERP.

Au niveau national, le nombre de résidences à reclasser en ERP a été estimé à 44 % par le syndicat national des résidences de tourisme (SNRT), soit 1 280 résidences sur les 2 880 existantes.

Cas du paragraphe 3

Le régime d'exploitation d'une résidence est déterminant pour son classement au regard des règles de sécurité contre le risque d'incendie et de panique. Ne peuvent être classées ou reclassées ERP que les résidences réunissant trois conditions essentielles :

• elles sont gérées par un gestionnaire unique ;
• les locaux résidentiels du bâtiment appartiennent à un propriétaire unique ;
• l'effectif susceptible d'y être accueilli est strictement supérieur à 15 personnes.

Le respect de ces conditions permet en principe d'éviter les reclassements successifs. Ils restent toutefois possibles, puisque le paragraphe 3 de l'article O 1 le permet.