Un parking loue est-il un ERP ? Et aux normes incendie ?

Une voiture prend feu sur un parking. Le depart vient du moteur. En quelques minutes, le feu gagne le batiment voisin, 21 logements, et le detruit. Jusque-la, un sinistre classique.

Sauf que l'assureur du vehicule trouve un angle pour reduire la facture : et si le proprietaire du parking etait, lui aussi, fautif ? Son raisonnement tient en une ligne. Pas d'isolement coupe-feu, pas d'installation anti-incendie, donc une faute qui a laisse le feu se propager.

L'argument est malin. Il oblige a repondre a une question que tout SSIAP devrait savoir trancher : ce parking etait-il vraiment soumis a des obligations incendie ?

Pas ouvert au grand public, donc pas un ERP ? Faux.

Premier reflexe, sur le terrain comme en formation : un parking prive, ferme, ou chaque locataire entre avec sa cle, ce n'est pas du public. Donc pas un ERP. Je le dis nettement : c'est faux.

La definition de l'ERP ne parle pas de "grand public". Elle parle de personnes admises, librement ou moyennant une retribution. L'article R143-2 du Code de la construction et de l'habitation (l'ancien R123-2) vise tous les locaux ou des personnes sont recues, en plus du personnel.

Or louer des places a plusieurs locataires, c'est bien admettre des personnes contre un loyer. Peu importe que le portail soit ferme a cle. Ces locataires ne sont pas le personnel du proprietaire. Au sens du texte, ils sont "le public".

Conclusion du tribunal : ce parking est un ERP. Et un parking couvert releve d'un type a part entiere, le type PS (parcs de stationnement couverts).

Isolement coupe-feu : ce que CO6 et CO7 exigent

Une fois l'ERP qualifie, l'assureur tient son angle d'attaque : les articles CO6 et CO7 du reglement de securite. Ces articles imposent qu'un ERP soit isole des batiments occupes par des tiers, pour eviter qu'un feu ne passe de l'un a l'autre.

Concretement, l'isolement passe par une paroi coupe-feu de degre 2 heures. Ce degre monte a 3 heures si l'un des batiments abrite une exploitation a risques particuliers. Les structures doivent aussi etre concues pour que l'effondrement de l'un n'entraine pas celui de l'autre. S'y ajoutent des regles sur les facades qui dominent une toiture et sur les couvertures de meme niveau.

Sur le papier, l'argument se tient. Un parking mieux isole, et le feu ne saute pas chez le voisin. Sauf qu'il manque une etape. La plus importante.

La vraie question : depuis quand un batiment est-il "aux normes" ?

Voila le point que beaucoup ratent. Une regle de securite incendie ne s'applique pas par magie a tous les batiments existants. Elle s'applique a partir d'une date, et elle ne joue pas en arriere.

Le reglement de securite ERP de 1980 le dit lui-meme : ses dispositions ne deviennent applicables a un type d'etablissement que trois mois apres la publication des regles propres a ce type. Pour les parkings couverts, ces regles propres, c'est l'arrete du 9 mai 2006.

Et cet arrete contient un article cle : le PS34. En clair, il pose que les parcs deja en exploitation a sa date d'entree en vigueur sont reputes conformes, des lors qu'ils respectaient la reglementation applicable au moment de leur construction.

Le parking en cause existait depuis 1995. Bien avant 2006. Les normes de 2006 ne lui etaient donc pas opposables.

L'assureur a encore invoque une instruction technique de 1975 et un arrete de 1986 sur les batiments d'habitation. Le tribunal ecarte les deux. Une instruction technique, tant qu'aucun arrete ne la rend obligatoire, n'a pas de valeur normative. Et l'arrete de 1986 ne vise que les parkings annexes d'un immeuble d'habitation, ce qui n'etait pas le cas ici : les locataires ne vivaient pas dans l'immeuble voisin.

Le verdict

Faute de prouver une obligation incendie qui s'imposait au parking au moment de sa creation, l'assureur n'a demontre aucune faute du proprietaire. Resultat : droit a indemnisation entier. Le proprietaire est indemnise de la perte de valeur de son bien, sans reduction.

Ce que ca change pour vous, sur le terrain

Un SSIAP qui prend un poste sur un site ancien doit avoir ce reflexe : quel texte s'applique, et depuis quand ? La date de construction et la date de mise en exploitation comptent autant que le reglement en vigueur aujourd'hui.

Ce dossier est un cas d'ecole. Il relie trois notions qu'on enseigne trop souvent separement : la qualification ERP au-dela du public visible, l'isolement coupe-feu, et la hierarchie des normes. La prochaine fois qu'on vous dit "ce batiment n'est pas aux normes", posez la bonne question : aux normes de quelle annee ?

Pour reviser ces bases : la fiche ERP, la fiche type PS et le classement des ERP sont dans le glossaire.

Source : Tribunal judiciaire de Bordeaux, 6e chambre civile, jugement du 17 juin 2026, n° 23/05372. Decision de premiere instance, susceptible d'appel.