Bail commercial : qui paye la mise en conformité prescrite par la commission de sécurité ?

Un dîner-spectacle exploite des locaux en bail commercial depuis 2006. Le bâtiment abrite aussi un autre commerce, un forum d'antiquaires, dans un local contigu. En 2008, ce voisin avait obtenu de la sous-commission départementale de sécurité une dérogation à l'isolement coupe-feu 2 heures de la charpente métallique du bâtiment, compensée par une détection incendie automatique dans son local. La dérogation était assortie de prescriptions complémentaires : extension de l'équipement d'alarme de type 1 à l'ensemble du bâtiment et surveillance des tableaux de signalisation par du personnel qualifié.

Dix-sept ans plus tard, la commission communale de sécurité revient sur le sujet : le forum des antiquaires doit disposer d'un tableau reprenant les commandes du SSI pour conserver son autorisation d'exploiter. Coût estimé du report d'alarme : 2 465,86 € HT. La question parait simple. Elle ne l'est pas.

Le restaurant refuse de payer. Argument : c'est une mise en conformité d'un local voisin loué à un tiers, donc à la charge du bailleur. Le bailleur refuse aussi. Argument : le bail met à la charge du preneur toutes les mesures de mise en conformité aux normes de sécurité prescrites par le service Hygiène et Sécurité de la mairie.

Le principe de droit : le bailleur d'abord

Le tribunal pose la règle générale, claire et historique : au titre de son obligation de délivrance (article 1719 du code civil), le bailleur est tenu de donner en location un local conforme aux normes réglementaires applicables en matière de sécurité et d'exécuter les travaux de mise en conformité, « que ceux-ci fassent effectivement l'objet d'une injonction de l'administration ou qu'ils procèdent simplement d'une mise aux normes en vigueur ». Le bailleur est par ailleurs tenu, pendant toute la durée du bail, des grosses réparations (article 606) et de l'entretien des locaux (article 1720).

Mais il y a une seconde phrase, et c'est elle qui change tout :

« Les parties peuvent aménager conventionnellement ces deux obligations du bailleur d'entretien et de délivrance par des clauses claires et expresses. »

Autrement dit, ce qui est en principe à la charge du bailleur peut basculer sur le preneur, à condition que la clause soit suffisamment précise.

La clause du bail litigieux

Le bail commercial du dîner-spectacle contenait une clause type :

« Tous travaux ou toutes mesures nécessaires à la mise en conformité du local pour les activités prévues au bail, notamment les travaux de mise en conformité du local aux normes de sécurité et plus généralement tous autres travaux nécessités par les préconisations du Service Hygiène et Sécurité de la mairie. »

Le tribunal juge cette clause suffisamment claire et expresse pour transférer la charge des mises en conformité réglementaires au preneur, dès lors qu'elles sont rendues nécessaires par son activité.

La décision : qui paye le report d'alarme ?

Par jugement du 16/04/2026 (n° RG 25/01664), le tribunal judiciaire de Toulouse (pôle civil collégial) renvoie dos à dos le bailleur et le preneur sur la quasi-totalité de leurs demandes, mais retient sur ce point précis un raisonnement qui mérite d'être conservé :

« Dès lors que cette mise en conformité, rendue nécessaire par l'activité de la SARL [...], a été mise contractuellement à la charge du preneur, ce dernier ne saurait en réclamer la prise en charge par son bailleur, même si la prestation concerne le local contigu loué à un tiers. Réciproquement, le bailleur n'a pas qualité à demander l'exécution de cet avis [...], le preneur assumant la charge de cette mise en conformité et le risque d'une non-conformité relevée par la commission qui lui interdirait l'exploitation de son activité. »

Trois enseignements en cascade :

• la clause contractuelle de mise en conformité prime sur le principe du code civil ;
• elle s'applique même quand la prescription technique vise matériellement un autre local du même bâtiment, dès lors que la mise en conformité est causée par l'activité du preneur ;
• en miroir, le bailleur perd alors la qualité pour exiger l'exécution : seul le risque commercial du preneur (interdiction d'exploiter) peut le faire bouger.

Le dossier sécurité incendie en arrière-plan

L'arrêt rappelle aussi, presque incidemment, plusieurs points utiles à connaître pour qui gère un site mixte multi-preneurs :

1. Une dérogation se paye souvent en contreparties

L'absence d'isolement coupe-feu 2 heures de la charpente métallique avait été tolérée par la sous-commission départementale en 2008, contre la mise en place d'une détection automatique d'incendie chez le voisin. Mais la sous-commission y avait ajouté deux prescriptions complémentaires : extension de l'équipement d'alarme de type 1 à l'ensemble du bâtiment et surveillance des tableaux de signalisation par du personnel qualifié et formé à la mise en oeuvre des moyens de secours. Une dérogation n'est jamais gratuite, et les prescriptions complémentaires sont vivantes - 17 ans plus tard, elles ressurgissent.

2. L'accès des secours est contractualisable

Le même bail contenait une clause expresse interdisant le stationnement sur un passage extérieur de 5 m, qualifié de « voie d'accès en cas d'incendie et d'évacuation par les portes de sorties y débouchant ». Quand l'accès des secours est inscrit dans le bail, il devient une obligation contractuelle opposable à toutes les parties du contrat, en plus de l'obligation réglementaire au titre du règlement de sécurité.

3. La mise en conformité d'un local voisin peut concerner directement l'exploitant

C'est le point le moins intuitif. Si la mise en conformité d'un local voisin est rendue nécessaire par votre activité (parce que votre catégorie d'ERP, votre effectif ou vos installations imposent un niveau de protection accru pour le bâtiment), elle peut vous être contractuellement opposée. Le seul motif pour vous y opposer serait que la clause du bail ne couvre pas ce cas - ce qui suppose une rédaction très précise.

Référence complète : Tribunal judiciaire de Toulouse, pôle civil collégial, jugement du 16/04/2026, n° RG 25/01664 (Portalis DBX4-W-B7J-T7QA).