Sécurité incendie en ERP : quand l'avis défavorable de la commission fait perdre le bail commercial

Un défaut de sécurité incendie ne se solde pas toujours par une simple amende ou une remise en conformité. Dans certains cas, il peut coûter à l'exploitant son fonds de commerce tout entier. Une décision récente du tribunal judiciaire de Montpellier en offre une illustration frappante : un hôtelier a perdu son bail commercial, sans le moindre euro d'indemnité d'éviction, après une série d'avis défavorables de la commission de sécurité et une fermeture administrative.

Pour les professionnels de la sécurité incendie comme pour les exploitants d'ERP, l'affaire est riche d'enseignements sur ce qui se joue, juridiquement et financièrement, derrière un avis défavorable.

Les faits : un hôtel sous le feu des avis défavorables

Un hôtel, classé pour un effectif maximal de 49 personnes, fait l'objet de plusieurs visites de la sous-commission départementale de sécurité. Le bilan est lourd et se répète dans le temps :

• contrôle triennal du système de sécurité incendie (SSI) non réalisé par un organisme agréé ;
• détection automatique incendie (DAI) à compléter ;
• porte coupe-feu de la chaufferie à remplacer ;
• installations électriques jugées susceptibles d'entraîner des risques d'incendie et d'explosion par un organisme agréé ;
• rapport de vérification réglementaire du SSI et du désenfumage classé « non satisfaisant », avec onze actions à entreprendre ;
• suroccupation des chambres (lits d'appoint, lits superposés) et présence d'électroménager individuel, malgré le rappel répété de l'effectif maximal ;
• circulations encombrées entravant une éventuelle évacuation.

En 2024, une visite inopinée débouche sur un avis défavorable qualifié de « dangereux » à la poursuite de l'exploitation, suivi d'un arrêté municipal de fermeture administrative.

Le passage qui parle à tout agent de sécurité incendie

La motivation de la commission, en 2024, décrit en creux les raisons d'être mêmes de la surveillance incendie dans un établissement recevant du public. Elle relève notamment :

« L'absence d'un personnel présent dans l'établissement ne permet pas de prendre les premières mesures nécessaires pour sauvegarder la vie du public (alerte des secours, gestion de l'évacuation, action sur le sinistre). »

Alerter les secours, organiser l'évacuation, agir sur le sinistre : ce sont précisément les missions d'un service de sécurité incendie. L'établissement était exploité presque sans personnel présent, avec une seule sortie de secours non surveillée, des volets de désenfumage laissés ouverts, des portes coupe-feu calées et des poussettes dans les circulations. Autant d'éléments qui transforment un départ de feu en drame potentiel.

Une nuance s'impose toutefois. Pour un hôtel de cette taille (type O, effectif inférieur à 50 personnes), la réglementation n'impose pas nécessairement un service SSIAP constitué. Ce que pointe ici la commission, c'est l'absence de toute présence humaine capable de réagir, plus qu'un défaut de service SSIAP au sens strict. L'affaire n'en illustre pas moins, de façon très concrète, pourquoi la surveillance et la maintenance incendie ne sont jamais des options.

La cascade juridique : de l'avis défavorable à la perte du bail

C'est là que la décision devient instructive bien au-delà du seul champ technique. Le propriétaire des murs a délivré au locataire un congé avec refus de renouvellement du bail commercial, et surtout sans indemnité d'éviction, en invoquant un « motif grave et légitime » au sens de l'article L145-17 du code de commerce.

Normalement, un bailleur qui refuse de renouveler un bail commercial doit verser au locataire une indemnité d'éviction, souvent considérable, censée réparer la perte du fonds de commerce. Ici, le locataire réclamait un million d'euros à ce titre. Le tribunal lui a tout refusé.

Le raisonnement est limpide : les manquements répétés aux obligations de sécurité et d'entretien prévues au bail (maintien en bon état de sécurité, mise en conformité aux prescriptions administratives) constituent un motif grave et légitime. Les avis défavorables de la commission, les rapports de vérification « non satisfaisants » et les constats d'huissier attestant de la suroccupation suffisent à le caractériser. Le congé est donc validé, l'expulsion ordonnée, et le locataire condamné à payer une indemnité d'occupation pour la période postérieure à la fin du bail.

Le locataire avait tenté de renverser la responsabilité en soutenant que c'était le propriétaire qui l'empêchait de réaliser les travaux (exception d'inexécution, article 1219 du code civil). Argument écarté : le bail mettait expressément les travaux de mise en conformité à la charge du preneur, et la demande de travaux était de toute façon postérieure à la fin du bail.

Ce qu'il faut en retenir

• L'avis défavorable n'est pas qu'un papier. Couplé à une fermeture administrative, il peut devenir la preuve d'un manquement contractuel grave et faire perdre le bail, donc le fonds de commerce.
• Les clauses du bail comptent. Quand le contrat met la mise en conformité incendie à la charge de l'exploitant, ce dernier ne peut pas se retourner contre le propriétaire pour justifier son inaction.
• La suroccupation est un facteur aggravant majeur. Dépasser l'effectif autorisé, encombrer les circulations et neutraliser le désenfumage, c'est cumuler les motifs d'un avis défavorable. Le respect de l'effectif est un fondamental : notre calculateur d'effectif permet d'en vérifier les seuils.
• La présence humaine reste au cœur de la sécurité. Même hors obligation d'un service SSIAP, un ERP exploité sans personne capable d'alerter, d'évacuer et d'agir expose son exploitant à la sanction administrative et, par ricochet, à la ruine économique.

Pour l'agent de sécurité incendie, cette affaire rappelle une évidence souvent sous-estimée : derrière chaque prescription de la commission, derrière chaque ligne du registre de sécurité, il y a un enjeu qui peut se chiffrer en centaines de milliers d'euros pour l'exploitant. La sécurité incendie n'est pas un coût ; c'est, très littéralement, ce qui maintient l'établissement ouvert.

Référence : tribunal judiciaire de Montpellier, jugement du 11 juin 2026, n° 23/00302